CLAUSULAS ILEGALES
Los bancos suelen incluir habitualmente determinadas cláusulas que imponen una serie de obligaciones económicas muy gravosas para la otra parte y que nuestros Tribunales consideran nulas y, por tanto, inaplicables. Debiendo devolver el banco las cantidades que hubieran cobrado indebidamente por ellas.
A continuación, te explicamos brevemente algunas de las más frecuentes y que tienen un coste económico asociado para ti:
CLAUSULA SUELO
La cláusula suelo es una exigencia que los bancos incluyen habitualmente en los préstamos hipotecarios.
De forma engañosa establecen que tendrás que pagar un mínimo, aun cuando el índice o tipo de referencia asociado a la hipoteca sea inferior (Euribor, IRPH, etc.).
Con ello el banco se asegura siempre de ganar, por muy bajo que sea el índice de referencia.
Los bancos suelen incluir una cláusula “techo” (o tipo máximo de interés remuneratorio) para crear en el consumidor la falsa apariencia de equilibrio en las obligaciones de ambas partes. Pero el tipo de interés que fijan es tan alto que nunca se alcanza a lo largo de la operación
INTERESES DE DEMORA
Si has tenido alguna situación de impago, probablemente el banco incluyera unos intereses de demora con un porcentaje muy elevado.
Esa cláusula es abusiva y, por tanto, nula. Todos aquellos tipos de intereses moratorios que supongan una aplicación superior a 2 puntos porcentuales (+ 2%) sobre el tipo de interés remuneratorio del préstamo son abusivos.
Supongamos que un prestatario tiene una hipoteca de 200.000 euros con un interés remuneratorio del 1%. El contrato establece una tasa de interés moratorio del 10%, muy por encima de ese límite del tipo de interés remuneratorio más 2 puntos porcentuales (1% + 2% = 3%). Si el prestatario incurre en impago y acumula una deuda morosa de 5,000 euros, la tasa de interés moratorio excedente sería del 7% (10% - 3%).
Aplicando esta tasa al saldo moroso de 5,000 euros, el prestatario estaría pagando 350 euros en intereses moratorios. Si esta situación se prolonga durante tres meses, los intereses moratorios acumulados ascenderían a 1,050 euros.
La consecuencia que establecen nuestros Tribunales es que debe tenerse por no puesta y, por tanto, deben anularse los cargos realizados a ese tipo de interés abusivo; teniendo el banco la obligación de devolver las cantidades indebidamente cobradas.
GASTOS HIPOTECARIOS
Conforme tiene declarado el Tribunal Supremo, como consumidor puedes reclamar los gastos hipotecarios que pagaste en la formalización de la escritura de hipoteca, ya que son abusivos y, por tanto, nulos.
Así mismo, puedes exigir la devolución de la comisión de apertura por tu hipoteca si te obligaron a pagarla y no te explicaron con la suficiente claridad las consecuencias económicas y en qué consistía.
El plazo para realizar las reclamaciones a las entidades bancarias finaliza el próximo 23 de enero de 2024; una vez transcurridos 5 años desde que nuestro Tribunal Supremo declarara que tales cláusulas eran abusivas.
Para hipotecas previas a de junio de 2019
¿Por qué? Por la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario el 16 de junio de 2019, que regulaba cual de las partes debía asumir los gastos de formalización de la hipoteca. Desde esa fecha los bancos asumen los gastos de notaría y de inscripción en el Registro de la Propiedad, junto con los gastos de gestoría en su caso. Por la otra parte, el comprador paga los gastos de tasación del inmueble y las copias de la escritura que se solicite.
COMISION DE APERTURA
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha establecido que, para ser válida, la comisión de apertura debe ser transparente.
Y serán los Tribunales los que deban apreciar si el consumidor ha tenido la suficiente información y ha podido valorar las consecuencias económicas que implica esa comisión, así como la finalidad de la misma.
SEGURO DE PRIMA ÚNICA EN HIPOTECA
Nuestros tribunales han establecido la ilegalidad de exigir un seguro de prima única con la formalización de hipotecas.
Y, nuevamente, serán los Tribunales los que deban apreciar si el consumidor ha tenido la suficiente información.
